Depois de discutir a indignação e as ocupações de praças, importa fazer a pergunta mais difícil: que soluções existem para a crise da habitação? Jovens com emprego continuam em casa dos pais; famílias não conseguem arrendar; trabalhadores são empurrados para longe dos centros urbanos. A habitação tornou-se um problema social, económico e de confiança no futuro.
A resposta parece evidente: construir habitação pública. E é necessária. Portugal manteve durante décadas um parque público reduzido. Segundo o Governo, ficaram concluídos 31.700 fogos ao abrigo dos investimentos habitacionais do PRR. É um avanço, mas não encerra uma crise que ultrapassa largamente as famílias abrangidas.
Sucede que uma casa não nasce da publicação de uma lei. Exige terrenos, projetos, licenças, financiamento, trabalhadores e tempo, o que demora anos. Quem hoje não consegue pagar a renda não pode ficar anos à espera de uma solução.
Isaltino Morais, presidente da Câmara de Oeiras, tem insistido na necessidade de disponibilizar terrenos a preços acessíveis, sobretudo onde a procura é maior. Importa distinguir a escassez física de solo da falta de terrenos edificáveis, bem localizados e servidos por infraestruturas. E perguntar se algumas das barreiras não foram também criadas por nós.
O economista norte-americano Edward Glaeser, professor em Harvard, defende que restrições urbanísticas excessivas – desde o custo imposto pelas barreiras burocráticas e licenças de construção (o chamado zoning tax), rígidez nos limites de altura (não será o mais elegante, mas menos o é pessoas sem casa) e a certas exigências de preservação – travam a construção onde há maior procura, fazendo subir os preços. Não é um convite a destruir património ou a edificar sem regras. É um apelo a distinguir a proteção indispensável da burocracia que perpetua a escassez. Em Portugal, a discussão deve começar pelos planos urbanísticos, pelos prazos de licenciamento e pela possibilidade de reabilitar e densificar áreas já servidas por transportes.
E há outro paradoxo: faltam casas disponíveis e existem casas vazias. Algumas precisam de obras; outras não estão onde fazem falta. Recuperar edifícios degradados, mobilizar património público e incentivar o arrendamento pode produzir respostas antes de terminar uma construção nova.
Vancouver, no Canadá, exige declarações anuais de ocupação, fiscaliza os proprietários e aplica às casas abrangidas um imposto de 3% sobre o valor tributável. Um estudo de Gherardo Caracciolo e Enrico Miglino, publicado pelo C.D. Howe Institute, estimou uma redução de 21% das casas vazias nas áreas analisadas. Mas não detetou descida estatisticamente significativa das rendas médias. Eis a lição: disponibilizar mais casas não significa, por si só, torná-las acessíveis.
Portugal também agrava o IMI dos imóveis devolutos. A OCDE, porém, aponta falhas na identificação das casas, valores patrimoniais desatualizados e fiscalização insuficiente. A experiência internacional oferece outros caminhos. Viena manteve, ao longo de décadas, um vasto parque municipal e subsidiado. Nenhum modelo é milagroso, e todos exigem instituições, empresas, financiamento e continuidade.
A mesma OCDE recomenda a Portugal licenciamentos mais céleres, melhor aproveitamento dos imóveis existentes, reforço da habitação social e apoios direcionados às famílias vulneráveis. Estimular a construção privada é necessário; garantir acesso a quem tem rendimentos baixos também. Não são políticas incompatíveis.
No imediato, fazem falta inventários rigorosos de património público, reabilitação com rendas contratualmente acessíveis, proteção das famílias em risco e decisões administrativas mais rápidas. A prazo, será indispensável construir mais, com municípios, cooperativas e promotores privados, sem confundir simplificação com ausência de controlo.
Talvez a questão decisiva não seja apenas saber se faltam terrenos, mas perceber quantos existem e permanecem indisponíveis para construção. Há uma diferença fundamental entre a escassez física do solo e a escassez criada pelas regras que condicionam a sua utilização. Proteger o território, o ambiente e o património é indispensável; mas importa também questionar se todas as restrições se justificam perante a atual emergência habitacional. A habitação não se resolve por decreto, mas dificilmente se resolverá sem repensar as regras que determinam onde, como e quanto podemos construir.
